Rörlig- eller bunden boränta?

Senaste tiden har det varit mycket rubriker kring olika förslag på restriktioner av bolån. Det vanligaste är amorteringskrav men även begränsning av andel lån på rörlig ränta har också figurerat.

Jag är ingen anhängare av något utav förslagen då jag tycker att sammanhanget för varje lånesituation bör beaktas mellan långivare och låntagare istället för att applicera generella regler kring detta.

Rörlig (kort löptid) eller bunden ränta (lång löptid)?

Ett av de vanligaste argumenten mot rörlig ränta är att det är en ökad risk för att man inte vet vilken räntekostnad man får framöver och att man inte har marginalen för densamme.

Jag vill nog hävda att låsa räntan på lång löptid är också förenat med stora risker och totalt sett större risk jämfört med lån på kort löptid:

1. Man är låst till banken under löptiden då det är förenat med stor kostnad att lösa lånet. Rörlig ränta har inte denna risk och det är förhållandevis enkelt att byta lånebank utan kostnad.
2. Det är omöjligt att förutse vad räntan är efter en lång löptid, varav stor risk för ändrad räntekostnad föreligger vid utgången av löptiden. För rörlig ränta kommer räntan variera över tiden men det går att motverka med en buffert. Vidare är rörliga räntan marknadsmässigt lägre prissatt över tiden jämfört mot en ränta med lång löptid vilket möjliggör större buffertavsättningar än annars (se bilden nedan).

Så mina (bolåne)tips är:

1. Spara ihop till en buffert så att man hantera svängningar i (ränte)utgifter
2. Ha större delen av bolånet rörlig eller med kort löptid (max 2 år)
3. Givetvis kolla runt var man får bra villkor utan inlåsningseffekter, se över villkoren regelbundet
4. Amortera om låneräntan är högre än riskfria sparräntan och om du vill minska lånegraden

Jag har haft bolån sen 1992 (eran med 500% reporänta som förmodligen fortfarande spökar för en del avseende rörlig ränta) och haft 100% rörligt sen ca 10 år och ångrar bara att jag inte gick över tidigare.

Till sist tycker jag det är upp till var och en avseende amorteringar och löptid men att hävda att det finns en (större) risk med korta löptider jämfört med längre känns inte seriöst.

Läs mer

Utlandsresa - spartips del 2

Resa utomlands via charter eller är det värt att sy ihop sin egen resa?

Det sistnämnda kräver förstås en arbetsinsats men kan spara många värdefulla tusenlappar.

Tänkte redogöra lite vad våran sommarresa kostat då den kanske skiljer sig lite från en traditionell charter-resa och kan vara intressant för andra att veta.

Årets sommarsemester blev i Bretagne, Frankrike där vi hyrde ett hus tillsammans med två andra familjer och reste med egen bil tur och retur (480 mil inklusive de dagsutflykter vi gjort på plats). Total har vi varit borta 19 dagar varav 5 "resdagar".

Huset skulle jag klassa som 4-stjärnigt då det var modernt utrustat och fräscht med egen privat pool, platt gräsmatta perfekt för soft tennis, stor uteplats med utekök, grill och tak, 5 sovrum m.m. Det var två km till två bra sandstränder samt till en större ort. Lokalt fanns det bageri, restaurang och en fiskaffär bland annat inom några hundra meters avstånd. 

Vad kostar då detta i runda slängar?

• Resa, ca 16 000 kr
• Bensin Toyota Corolla Verso 2006 (480 mil x 0,75 x 15) -> ca 5 500 kr
• Vägavgifter och färjor -> ca 3 500 kr
• Övernattningar, 5 st familjerum inkl frukost -> ca 7 000 kr
• Boende, ca 12 500 kr
• Hyra, (4 000 € / 3) * 9,3 -> ca 12 500 kr
• Totalt, ca 28 500 vilket ger ca 7 000 kr / pers eller ca 375 kr / dag / person

Maten har jag inte räknat på men totalt sett har vi fått mycket för pengarna då Frankrike är landet #1 avseende mat och dryck enligt min åsikt. Vi har lagat det mesta själv inköpt från lokala producenter och matvaruhus och överträffat "traditionell" charter med råge på denna punkt. När man ska räkna på vad mat kostar på semester tycker jag man kan dra av kostnaden för "om man stannat hemma" för korrekt jämförelse.

Givetvis har jag följt mitt eget spartips avseende valutahantering och sparat ca 1,5-2% i växlingsavgift och än mer om man växlat kontanter på hemmaplan.

Fördelar:
Prisvärd semester i fantastisk miljö med närproducerad mat och dryck i världsklass. Att ha tillgång till egen bil ger dessutom möjligheter till fantastiska dagsutflykter.

Nackdelar:
Tuff bilresa och mer självhushållning än traditionell charter.

En variant som kan vara värt att räkna på är om man tar en lågprisflyg till en större ort och hyr bil därifrån för att minska antal övernattningar och mil.

Läs mer

Den perfekta tjänstepensionen

Den perfekta tjänstepensionen?

Frågan ställdes så sent som igår på ett seminarium i Almedalen arrangerat av @PensionFormaner

Här kommer mina spontana åsikter/önskemål i frågan:

1. Att kunna samla sitt kapital från olika arbetsgivare i EN försäkring
2. Man ska kunna välja placeringar från ett stort utbud om så önskas och fördela godtyckligt inom försäkringen
1. Egen förvaltning som aktier och fonder inklusive hedgefonder
2. Traditionell livförvaltning med garanti
3. Flexibla uttagsmöjligheter efter 55
1. Partiella uttag med fasta belopp
2. Uppehåll i uttag
3. Blanda utbetalningsperioder godtyckligt (en del på 5 år, resten livsvarigt exempelvis)
4. Rimlig nivå på avgifter, större del egen förvaltning borde medföra lägre avgifter

Ovanstående kräver god vilja från lagstiftare och marknadens aktörer samt ett flexibelt IT-system (obs! indirekt reklam där)...

Läs mer

Sparande del 5 - Amortering

Givet att man har en hyfsad buffert så kan man börja fundera på andra sparmål/sparformer.

En variant som är i ropet nu mer än vanligt är amortering. Underförstått avses amortering av bostadslån i de flesta sammanhang i medier.

Är det en bra sparform?

• Du minskar en skuld vilket sänker räntekostnader och ger ökat frihet
• Det är en "låst" sparform då amortering inte går att ångra annat än att ta nya lån (vilket kan innebära merkostnader) om behov uppstår
• Paradoxalt kan ditt förhandlingsläge gentemot banken försämras då de tjänar mindre pengar på dig

När ska man amortera?

• Om låneobjektets värde sjunker över tiden så är det lämpligt att amortera minst motsvarande (exempelvis värdeminskningen på en bil)
• För att uppnå en "lagom" skuldsättning. För vissa är nivån 0 (=skuldfri) för andra kanske 40-60% av låneobjektets värde, exempelvis en bostad
• Låneräntan är högre än motsvarande riskfri sparränta

Personligen föredrar jag att bygga vidare på andra sparformer/placeringar före amortering av bolån då jag tycker vår skuldsättning är "lagom", ca 55-60% på en bostadsrätt och vår låneränta (2,01%) understiger riskfri sparränta.

Bor man i en bostadsrätt med stora lån är det bättre om jobba för att föreningen amorterar dessa i första hand (kan vara värt en högre avgift)

• En BRF har ingen avdragsrätt på låneräntor vilket gör amortering mer gynnsam än att bygga kassa med modest sparränta
• En amortering på föreningens lån räknas i normalfallet som kapitaltillskott och är således avdragsgill i samband med en försäljning av bostaden, dvs eventuell reavinst minskas
• Föreningens ekonomi stärks vilket borde gynna värdeutvecklingen på sikt

Om låneräntorna överstiger sparräntorna, avdragsrätten försämras, bostaden faller i värde m.m. måste man förstås omvärdera situationen...som i de flesta fall avseende ens privatekonomi

Sammanfattningsvis, bygg en buffert i första hand, se till att din BRF amorterar och amortera själv tills "lagom" nivå på skuldsättning uppnåtts.

Läs mer

Utlandsresa - spartips

Resa utomlands i närtid?

 Här kommer mina (enkla) spartips avseende valutahantering utomlands:

• Om tillgången på uttagsautomater är god på ditt resmål (går att kolla upp innan via Internet) så växla minimalt med valuta på hemmaplan då växlingskursen här är ganska dålig generellt
• Se till att ha minst två kort med Visa/MasterCard-koppling med dig förvarade på olika ställen
• Välj kort med fria uttag, utan kredit (helst) och som har ingen eller låg växlingsavgift
• Undvik att betala med kort på "skumma" ställen, använd uttagsautomater så långt som möjligt
• Vid uttag/kortköp välj alltid lokal valuta för bästa växlingskurs
• Bevaka uttag/kortköp via Internet, för över pengar löpande till kortkonto vid behov (givet att tillgång till Internet är god och prisvärd)

Läs mer

Sparande del 4 - Bufferstruktur

Att skaffa ett buffertsparande är som jag tidigare nämnt, prio 1 för de flesta hushåll avseende stabil ekonomi.

En enkel men ändå bra lösning för buffert är att skaffa ett sparkonto hos en nischbank med bra ränta och fria uttag. Nackdelen är att ditt förhandlingsläge mot din bolånebank sannolikt blir sämre och totalt sett kanske det blir mindre lönsamt för dig.

En variant som jag utvärderar just nu är att ha olika nivåer av buffertar som jag kallar a, b och c (inte så fyndigt kanske...). En buffert syftar till att hantera oväntade utgifter/möjligheter så tillgängligheten är en viktig faktor som ska vägas mot möjlighet till bra riskjusterad avkastning.

Buffert a

• Överföringar ska kunna göras på begäran utan fördröjning alla dagar i veckan
• Risknivån ska vara minimal motsvarande ett sparkonto med garanti
• Det ska inte vara skatt på insättningar

Buffert b

• Överföringar ska kunna göras på begäran bankdagar och vara tillgängliga efter max 2-3 bankdagar
• Risknivån ska vara låg motsvarande räntefonder med bra sharpekvot
• Det ska inte vara skatt på insättningar

Buffert c

• Överföringar ska kunna göras på begäran bankdagar och vara tillgängliga efter max 7-8 bankdagar
• Risknivån ska vara låg till medel med en blandning av räntor och aktier.
• Då uttag ska vara sällsynta från denna nivå så tillåts skatt på insättningar

Jag använder följande produkter för respektive buffert:

Buffert a

• Sparkonto hos min huvudbank (lön/kort/bolån). Modest ränta men med fria uttag och överföringar dygnet runt.

Buffert b

• Depå hos huvudbank. Avgiftsfri (förutom courtage och fondavgifter) med handel bankdagar och överföringar dygnet runt. Likvid från ett sälj är tillgängligt efter 2-8 bankdagar beroende på värdepapper. 

Buffert c

• ISK hos nischbank. Avgiftsfri (förutom courtage och fondavgifter) med handel och överföringar bankdagar. Likvid från ett sälj är tillgängligt efter 2-8 bankdagar beroende på värdepapper. 

Då buffert a och b är hos min huvudbank så kan de användas vid förhandling av bolåneräntan vilket kan ge värdefulla punkters rabatt.  Lägg sen till månadssparande till a och b så blir det kanske ytterligare punkter.

Att komplettera med räntefri kredit hos huvudbanken ger att storleken på buffert a inte behöver vara så stor vilket möjliggör högre avkastning på den totala bufferten då merparten ligger i buffert b och c.

Konceptet bör givetvis anpassas beroende på huvudbankens villkor för de olika produkterna och möjlighet till bolånerabatt men i de flesta fall borde det slå nischbankens sparkonto över tid.

Lycka till med sparandet och eventuella förhandlingar!

ps. jag har uppdaterat statslåneräntan i min avkastningskalylator till nu gällande siffror. Svårt och säga vad det kommer att landa på i år men de siffrorna borde vara mer rättvisa att räkna på på än fjolårets.

Läs mer

Sparkalkylator - betarelease

Om man söker på nätet kan man hitta enskilda räknesnurror för att beräkna avkastning på sparat kapital men jag har inte lyckats hitta någon som på ett kompakt sätt jämför olika sparformers förmåga till långsiktig avkastning...

 Så några sena kvällars hackande i JavaScript har nu resulterat i en beta-version av en Sparkalkylator (se till höger om du använder webbversionen av bloggen).

 Jag har testat den med lite olika stickprov men behöver Er hjälp med att hitta förbättringar. Fokus har legat på att den räknar någorlunda rätt vid positiv värdeutveckling.

 Man kan få ledtrådar via mouse-over för respektive rubrik. Ett annat tips är att zooma via ctrl+ i webbläsaren för bättre läsbarhet.

 Håll till godo!

Läs mer